住宅ローンと税金について

 
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住宅ローンについて

住宅ローンのご利用を検討されている方に、知っておいていただきたい情報です。

住宅は一生に何度もない大きな買い物です。そして、ライフプランにおいて、「住宅資金」は、 「教育資金」「老後資金」と合わせて、「人生の3大資金」とも言われます。人生で大きなお金が必要となるのは、 住宅取得時だけではないことを念頭においたうえで、計画的に住宅選び・住宅ローン選びをすることが大切です。

4つのポイント

Point1 ライフサイクルの予測をしましょう

長期の住宅ローンを組む場合、普段の生活費だけでなく、教育費などの大きな支出も考えられますので、将来の自分の所得とともに、ライフサイクルを予測した返済計画をつくることが重要です。

Point2 収入面でのポイント

先の見えにくい昨今の経済状況を考えて、毎年のベースアップやボーナスの増加を前提としないようにしましょう。
夫婦共働きの方の場合、子どもの誕生などに伴う離職または休職による収入減も考えておきましょう。
退職後は、家計収入が大きく減りますし、将来、賃金体系の変化があるかもしれません。また、退職金も大きくあてにしないようにしましょう。

Point3 支出面でのポイント

子どもの成長に伴い、進学による教育費が増加します。幼稚園から大学まで全て公立の場合でも、総教育費は約1,107万円という統計もあります。

【参考】
「子どもの学習費調査」(H18年度、文部科学省)「学生生活調査結果」(H18年度、(独)日本学生支援機構)
入居後も、固定資産税などの税金、団信保険料などが必要になります。また、定期的に行う住宅の修繕費用も見込んでおく必要があります。

Point4 安心な住宅ローンの組み方

いくら借りれるかではなく、いくら返せるかを考えましょう。

返済期間は、出来る限り短くしましょう。

返済期間は、収入が極端に減る退職時の年齢までとしましょう。返済期限(最終返済日)を退職後とされる場合には、繰上返済により、退職後の毎月の返済額を年金で払える程度に減らすことが必要です。

毎月払いを基本にしましょう。

ボーナス払いを利用すると、毎月の返済額は低くなりますが、ボーナス払い月の負担が大きくなります。ボーナスは景気の影響を大きく受けるため、ボーナスに頼った返済計画は危険が伴います。

返済額の目安は、年収の25%以内と言われています。

また、ここで気をつけていただきたいのは、「借入可能限度額」と「返済可能額」は、違うということです。同じ年収の方でも家族構成や、結婚、子どもの誕生・成長、退職等のライフイベントの時期により返済能力が異なるからです。住宅購入を検討するときは、年収や貯蓄額、将来のイベント資金を把握しながら、無理のない「返済可能金額」を決めることが大切です。

頭金は、建設(購入)費の2割以上、諸費用分として工事費の1割相当を用意しましょう。頭金が多いほど、月々の返済額は少なくなり、総返済額も少なくなります。

金利について 住宅ローンを選ぶうえで重要ポイントの一つが、金利です。

つい、目先の金利でローンを選びがちですが、金利には、主に3つのタイプがあることをご存知ですか?
ずっと金利が変わらない(=返済額が一定)ものもあれば、返済途中でも金利が変わる(=返済額が増減する)ものもあります。ご自分のライフプランに合った、金利のタイプを選択することが大切です。
住宅ローンの選択ポイントのひとつである金利について、どのようなタイプがあるのかみてみましょう。

固定金利タイプ

全期間固定金利型

借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わらないタイプ
●メリット
・借入れ後に金利が上昇しても将来にわたり借入れ時の金利による返済額が確定
・借入時に返済期間全体の返済計画が確定
●デメリット
・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない

変動金利タイプ

固定金利期間選択型

「当初3年間○%」など、一定期間に固定金利が適用されるタイプ
●メリット
・固定金利期間中は返済額を確定できる
・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少
●デメリット
・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加
・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい

変動金利型

金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ
●メリット
・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少
●デメリット
・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加
・借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息※が発生する場合がある

このように、金利タイプによってそれぞれメリット・デメリットがあります。たとえば、フラット35は融資実行時に、 返済終了までの金利が確定する「長期固定金利型」ですので、将来にわたって無理の無い返済計画が立てられます。

ローンの手続に必要な書類は?

ローンの手続に必要な書類やその部数は、金融機関によって異なりますので、あらかじめ確認しておきましょう。
借入申込書などの金融機関所定の書類以外で必要になる主な書類は以下のとおりです。

Point1 書類の準備にあたって

税務署や市区町村などから発行してもらう必要がある書類については、事前に準備しておきましょう。
「発行後3か月以内のもの」など発行期限を設けている書類がありますので、注意しましょう。
複数の金融機関の住宅ローンを利用する場合は、同じ書類が複数必要になることがありますので、金融機関に、事前に必要書類・部数をよく確認しておきましょう。

Point2 必要な書類とは?

借入者、連帯債務者(収入合算者)に関する書類

  書類 入手先
1 所得を証明する書類
給与所得のみ
(2〜3年分)
住民税課税決定通知書
または特別徴収税額の通知書
市区町村(住民税課税決定通知書の場合)
勤務先(特別徴収税額の通知書の場合)
源泉徴収票 勤務先
上記以外
(確定申告されている方)
(2〜3年分)
納税証明書(所得金額用及び納税額用)
または住民税課税証明書など及び住民税納税証明書
税務署
確定申告書(写) 税務署
2 住民票(家族全員記載のあるもの) 市区町村
3 印鑑証明書 市区町村
4 健康保険被保険者証(写) 勤務先または市区町村など
5 本人を確認する書類(運転免許証またはパスポートなど) 本人

物件についての書類

書類 建物
新築
土地付
住宅購入
マン
ション
入手先
売買契約書(写) 不動産会社
建物工事請負契約書(写) 建築会社
重要事項説明書(写) 不動産会社
パンフレット・販売図面 不動産会社
確認済証(旧建築確認通知書)(写) 市区町村、
設計業者、
施工業者等
土地建物の登記事項証明書(登記簿謄本)
(土地のみ)

(中古のみ)
法務局
建物図面、各階平面図 設計業者、
施工業者等
土地の公図・実測図 法務局、
不動産会社等
地積測量図 法務局

税金について

マイホームを購入したり売却したりすると、いろいろな税金がかかります。購入時にかかる税として、 契約書などにかかる印紙税、登記を行ったときにかかる登録免許税、マイホームを取得したことにより課税される不動産取得税があります。
また、マイホームを所有すると固定資産税、都市計画税が、売却すると譲渡所得税がそれぞれかかります。
マイホームを取得するときには、いくつかの税金を負担しなければなりません。健全な資金計画のためには、これらの税金を考慮しておくことが必要です。
また、マイホームに関する税金は、税額が軽減される措置等が設けられていますので、事前に確認しておくことをお勧めします。

印紙税

土地や住宅の売買にともなう契約書では、印紙税が必要です。印紙を購入し契約書に貼ることで納付します。売主と買主と各々に連帯納付義務が生じるので、2通作成しお互いに1通ずつ保管します。また、住宅ローンを利用する際にも、印紙税がかかります。

契約金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭商品貸借契約書
100万円超 200万円以下 2,000円 400円 2,000円
200万円超 300万円以下 1,000円
300万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円 10,000円 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 15,000円 15,000円 20,000円
5,000万円超 1億円以下 45,000円 45,000円 60,000円

登録免許税

土地や住宅を取得した場合、その権利を明らかにするために、所有権の登記をする必要があります。 この所有権の保存や移転の登記などをするときにかかる税金が登録免許税です。

登録免許税の計算

家屋にまつわる登記

<マイホームに対する軽減を受けるための要件>
家屋の床面積が50平方メートル以上
新築または取得後1年以内に登記
中古住宅の場合には築後20年(鉄骨鉄筋コンクリート造25年)以内

家屋 登記の種類 通常の場合
の税率
要件を満たす場合の
マイホームに対する軽減税率
新築などの所有権保存登記 不動産価額の0.2% 不動産価額の0.15%
売買による所有権移転登記 不動産価額の1% 不動産価額の0.3%
住宅ローンなどの抵当権設定登記 不動産価額の0.4% 不動産価額の0.1%

土地 登記の種類 税率
売買による所有権移転登記 不動産価額の1%
土地だけを目的とする抵当権設定登記 不動産価額の1%

消費税

住宅を購入したり、建築した場合には、その代金に対して5%の税率で課税されます。 ただし、土地の代金は、原則非課税となっています。
また、サービス料である不動産業者の仲介手数料やローン事務手数料にも課税されます。

土地関係 購入代金 ×
宅地造成費用
不動産業者への仲介手数料
住宅関係 建築代金
設計料・工事管理料
購入代金
不動産業者への仲介手数料
住宅ローン関係 借入金の利子・元金の返済 ×
借入手数料
団体信用生命保険料 ×
登記関係 所有権登記の登録免許税 ×
司法書士などへの報酬手数料

不動産所得税

マイホームなどの不動産を取得した人に対して、その「取得」について1回かぎりで、都道府県が課税する税金です。 また、不動産取得税は、土地と住宅でそれぞれ計算されます。 ですから、土地を購入して住宅を建てた場合には、土地と住宅の両方について課税されることとなります。
この税金は、都道府県から送付される納税通知書に記載された期日が納付期限となります。

1.住宅の取得

不動産価額×3%=不動産取得税

●新築住宅の特例
(不動産価額-1,200万円)×3%=不動産取得税
〈要件〉・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下

2.土地の取得

不動産価額×負担緩和措置1/2×3%=不動産取得税

●住宅用土地の特例
不動産価額×負担緩和措置1/2×3%−軽減額(注)=不動産取得税
※ 平成21年4月1日から平成24年3月31日までの3年間に限り税率が4%から3%に引き下げられています。
(注)軽減額

次のいずれか多い金額
1) 45,000円
2) 1平方メートル当たりの不動産価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200平方メートルが限度)×3%

3.特例を受けるための手続き

不動産取得申告書の提出が必要となります。なお用紙は都道府県から送られてきます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、市町村が土地と家屋に課税する税金で、毎年1月1日に固定資産課税台帳に、土地・家屋の所有者として登録されている人に対してかかります。 固定資産税は、所有者であるかぎり毎年課税され、その税額は、納税通知書によって4月・7月・12月・翌年の2月の4回に分けて納付します。
また、都市計画執行地内の土地・家屋については、さらに都市計画税が課税され、併せて徴収されます。

固定資産税・都市計画税は以下の計算で算出されます。

[課税基準]固定資産課税台帳に登録された土地・家屋の評価額 ×[税率](固定資産税1.4%(最高2.1%)+都市計画税0.3%)=固定資産税都市計画税

固定資産税・都市計画税の軽減処置について

■住宅用地の課税標準の特例
小規模住宅用地(面積が200平方メートルまでの部分)は、評価額の6分の1(都市計画税1/3)が課税標準となる
住宅用地のうち1以外の部分(家屋の床面積の10倍まで)は、評価額の3分の1(都市計画税2/3)が課税標準となる

■新築住宅の税額軽減
その家屋の居住部分の税額が、築後3年間(中高層耐火住宅は5年間)にわたって半額に軽減される。
〈適用要件〉
床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下でその1/2以上が居住用

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